Mutui alla svolta

I nuovi scenari, che nuovi non sono, si aprono per il nuovo orizzonte del consumatore, con una nuova parola d'ordine 
P A G A R E  !
Ma quando il portafoglio è vuoto dove si prendono i danari?
Gadda ci illuminerà nel cammino con le sue osservazioni?
Nell'articolo che segue, Tante luci .... ed ombre.

Mutui alla svolta
a cura di PierEmilio Gadda

Fonte Osservatorio Finanziario 18 09 08

1) I tassi calano ma alcune banche aumentano le commissioni. Indagine su 20 banche
Secondo Of-Osservatorio finanziario, che ha preso in esame l’offerta dei 20 principali gruppi bancari operanti in Italia, dall’inizio di luglio tre istituti di credito (Ing Direct, BancoPosta, Credem) sono intervenuti sui tassi applicati ai mutui, modificando al rialzo gli spread (che rappresentano il margine della banca). A novembre, un’altra banca (Barclays) aumenterà i tassi. Intanto, il costo del denaro resta stabile ma, secondo alcuni analisti, entro il 2009 ci sarà un primo taglio.

Combustibili, più 8,2%. Trasporti, più 7,5%. Prodotti alimentari e bevande analcoliche, più 8,2% ad agosto. E in ottobre, anche le bollette saranno più salate. Ma cosa succederà alla rata del mutuo? Secondo Of-Osservatorio finanziario, che ha preso in esame 20 istituti di credito, alcune banche sono già intervenute sui tassi: la prima a muoversi è stata Credem che, nel mese di luglio, ha applicato un aumento dello 0,10-0,15% sullo spread dei mutui a tasso fisso, intervenendo, contestualmente, con un taglio di 0,35 punti percentuali sui tassi applicati ai mutui a tasso variabile di durata inferiore ai 20 anni.

Poi, a partire dallo scorso 11 agosto, tutti i nuovi clienti di Poste Italiane (che offre il Mutuo BancoPosta in forza di un accordo con Deutsche Bank) hanno dovuto constatare un incremento degli spread compreso tra lo 0,15% (per i mutui che coprono fino all’80% del valore dell’immobile) e lo 0,20% (per tutti gli altri). “Poste Italiane ha deciso di terminare la promozione “Spread 0,85%” iniziata il 1 ottobre 07 e prorogata al 10 agosto 2008 rispetto alla scadenza inizialmente prevista al 30 giugno 2008. Lo spread originario era dell’1,25%”, fa sapere l’istituto guidato da Massimo Sarmi. Ma quale impatto avranno questi aumenti sulla rata mensile? Se si considera un mutuo a tasso fisso di 200.000 euro a 25 anni, un incremento dello 0,20% sui tassi si traduce in un aumento di 24 euro sull’importo da versare alla banca ogni mese, pari ad un maggiore esborso complessivo di 7.203 euro al termine del finanziamento.

Intanto, il 7 settembre, anche Ing Direct ha modificato gli spread, aumentandoli nella misura dello 0,05-0,15% in funzione delle diverse tipologie di finanziamento e mantenendo i tassi vigenti solo per i mutui a tasso variabile di durata 25-30 anni e importo compreso tra i 100mila ed i 200mila euro.

“Gli spread stanno aumentando, ma non in modo tale da assorbire tutto l’incremento del costo del denaro intervenuto nell’ultimo anno”, avverte Stefano Dragoni, direttore Mortgage Business di Barclays Italia, che dichiara “a novembre probabilmente anche noi aumenteremo i tassi dello 0,10-0,15%”. Alla base di questi aumenti ci sarebbe ancora, stando a quanto riporta Dragoni, la crisi di liquidità innescata dal collasso dei mutui subprime americani, ed il conseguente aumento dei costi di raccolta che gli istituti di credito hanno dovuto fronteggiare. Tuttavia, secondo alcuni analisti sentiti da Of, l’aumento degli spread stabilito dalle banche sarebbe giustificato anche da un possibile peggioramento della qualità del portafoglio crediti da parte di alcuni istituti e, conseguentemente, dalla necessità di far fronte ad un aumento delle sofferenze bancarie. “Se vi saranno aumenti futuri dipenderanno dalle condizioni di mercato e dall'aumento della rischiosità del settore immobiliare”, ribadisce un portavoce di Banca Sella.

Una spiegazione che sembra confermata da un preoccupante aumento dei pignoramenti, almeno in alcune province italiane: secondo quanto ha recentemente dichiarato il presidente del Consiglio Notarile di Bergamo, Pierluigi Fausti, nei primi 5 mesi del 2008 il numero di esecuzioni immobiliari sarebbe incrementato del 400% rispetto al periodo gennaio-maggio dell’anno precedente. “Il problema, d’altra parte, non riguarda solo Bergamo, ma anche altre Province, a cominciare da Milano”, osserva Giacomo Gigantiello, responsabile linea mutui di GeMoney Bank. Resta dunque alta l’attenzione sul settore mutui: tra il dicembre 2005 e il luglio-agosto di quest’anno, il valore dell’Euribor a 3 mesi, il parametro a cui è agganciata la maggior parte dei mutui a tasso variabile, è raddoppiato, schizzando dal 2,51% al 5,03%. Come sanno bene tutti i mutuatari che negli anni passati si sono indebitati a tasso variabile, questo ha comportato un significativo incremento della rata mensile, accresciuta, con il passare del tempo, anche di 150 o 200 euro, fino a minacciare la capacità di molte famiglie di far fronte ai debiti maturati per finanziare l’acquisto della casa.
 
2)Per chi ha deciso di rottamare il mutuo, si delinea uno scenario di relativa stabilità, con tassi fermi fino ai primi mesi del 2009, seguiti da una possibile riduzione del costo del denaro entro l'anno prossimo. Ma qual è il prodotto più conveniente, in questa fase?

La buona notizia è che il peggio dovrebbe essere passato, almeno per il momento. La maggior parte degli analisti è concorde nel ritenere che, dopo la correzione del 3 luglio scorso, la Bce non aumenterà i tassi, mantenendo il costo del denaro fisso al 4,25%, almeno fino ai primi mesi del 2009

Le prospettive di un ulteriore raffreddamento delle spinte inflazionistiche, inducono alcuni osservatori a spingersi oltre, prevedendo un probabile taglio del tasso di sconto nel 2009, anticipato, entro la fine del 2008, da una progressiva riduzione dei tassi interbancari. L’ufficio studi della spagnola BBVA, ad esempio, ipotizza per l’Euribor a tre mesi un aumento dal 4,97 di settembre al 5,05 di dicembre, con un progressivo calo a marzo del 2009 (4,77%) fino a toccare quota 4,59% nel mese di giugno. Secondo quanto hanno dichiarato i principali gruppi bancari, interpellati da Of, se lo scenario internazionale dovesse mantenersi relativamente stabile, anche le banche non interverranno sugli spread, almeno fino al mese di dicembre. Per i mutuatari che stanno considerando l’ipotesi di rottamare il proprio mutuo, si delinea, quindi, uno scenario di relativa stabilità (nel breve termine), condizione favorevole per valutare il da farsi con un pizzico di tranquillità in più.

Intanto, a partire dal gennaio 2009 si aprono le porte per la rinegoziazione, secondo il modello stabilito dall’Accordo Abi-Governo sulla rinegoziazione dei mutui a tasso variabile, al quale hanno aderito tutte le principali banche italiane, ad eccezione di Ing Direct e Allianz Bank (leggi). Tenendo presente, tuttavia, che la cosiddetta “rinegoziazione Tremonti”, a fronte di una riduzione anche consistente della rata (tra il 15 e il 25 %), si può tradurre in un allungamento del piano di ammortamento anche di 18 anni, con una crescita degli interessi fino al 70% (secondo simulazioni effettuate da Ing Direct). Un’opportunità che, proprio per queste ragioni, potrebbe risultare interessante soprattutto per chi si trova con l’acqua alla gola.

Se invece la situazione del mutuatario non è particolarmente critica, la soluzione più conveniente per cercare di ottenere uno “sconto” sul costo del finanziamento resta la “surroga Bersani”. Oggi sono molti gli istituti di credito che hanno lanciato proposte commerciale ad hoc (da Barclays, a BNL, dal Banco Popolare a Banca Sella, da Unipol fino a Veneto Banca, che, proprio nei giorni scorsi, ha lanciato un’offerta ad hoc, “Mutuo Meglio”, per chi intende trasferire il vecchio mutuo presso la banca a costo zero). E se, fino ad alcuni mesi fa, erano ancora poche le banche disposte a surrogare annullando spese e commissioni, finalmente il trasferimento del mutuo verso un altro istituto di credito non appare più un miraggio. Anche, non dimentichiamolo, grazie all’intervento dell’Antitrust che, nel mese di luglio, ha sanzionato le principali banche italiane, accusate di non aver applicato la procedura relativa alla portabilità nei modi e tempi previsti dalla Legge 40 del 2007, la cosiddetta Bersani “Bis” (leggi).

Ma per chi sceglie di rottamare il mutuo rimane sempre l’incognita: “fisso o variabile?”. Se probabilmente, almeno nella fase attuale, il tasso fisso non sembra coerente con una prospettiva di tassi stabili o perfino in diminuzione a partire dal 2009, c’è anche chi, come Luciano Ambrosone responsabile credito ai privati di Intesa Sanpaolo, la pensa diversamente: “È vero che le prospettive sono di uno scenario stabile nel breve termine, ma nessuno può dire cosa succederà tra 10 o 20 anni; quindi, se il mutuatario è in grado di supportare un aumento della rata conseguente ad eventuali futuri aumenti dei tassi, il tasso variabile può rappresentare una scelta oculata. Ma se parliamo di famiglie con reddito fisso e mutui di durata molto lunga, non mi sento di dire che il tasso fisso sia una decisione sbagliata, anzi”. “Io consiglio il tasso variabile a rata costante”, ribatte Stefano Dragoni, direttore Mortgage Business di Barclays Italia, perché a fronte di un importo mensile certo, permette di trarre vantaggio da eventuali riduzioni dei tassi, proteggendo la rata da possibili futuri aumenti dei tassi, che si tradurrebbero in un allungamento del piano di ammortamento. In alternativa, è sempre possibile optare per un mutuo a tasso misto, in modo da poter intervenire successivamente, una o più volte durante la vita del finanziamento, modificando il tasso da fisso a variabile e viceversa, per adattare la tipologia del mutuo alle diverse fasi del mercato. Fermo restando che prodotti di questo genere sono più costosi e comportano maggiore attenzione ed impegno, da parte del mutuatario, nella “gestione” del finanziamento.

Nel frattempo, c’è anche chi ha deciso di diminuire i tassi. Come annunciato da Ennio Doris in occasione della conferenza stampa dell’11 giungo scorso, a partire dal primo settembre Banca Mediolanum ha provveduto a tagliare lo spread applicato ai mutui sottoscritti da oltre 7.400 clienti, con uno sconto medio pari allo 0,64%. Le nuove condizioni verranno garantite anche a tutti i nuovi clienti nell’ambito della nuova offerta commerciale (Mediolanum Freedom), che prevede uno spread compreso tra lo 0,79 e l’1% su tutti i mutui a tasso fisso, variabile e misto .

3)Dal 4 luglio 2008, giorno successivo all'ultimo intervento della Bce che ha aumentato il tasso di sconto portandolo al 4,25%, ad oggi, alcune banche hanno aumentato i tassi. Altre li hanno mantenuti fermi. E c'è anche chi, come Banca Mediolanum, ha deciso di ridurre gli spread.

Elenco degli istituti di credito che non hanno aumentato gli spread applicati ai mutui nel periodo compreso tra il 4 luglio 2008 ed oggi. Interpellati da Of-Osservatorio finanziario, gli stessi istituti hanno dichiarato che non sono previste correzione al rialzo nei prossimi mesi (entro dicembre del 2008).
• Gruppo Unicredit
• Gruppo Intesa Sanpaolo
• Gruppo BNL
• Gruppo Ubi Banca
• Gruppo Mps
• Gruppo Banco Popolare
• Gruppo Banca Popolare di Milano
• Gruppo Popolare dell’Emilia Romagna
• Ge Money Bank
• Gruppo Banca Sella
• Creval
• Gruppo Veneto Banca
• Iw Bank
• Unipol Banca
• Deutsche Bank
• Che banca! (Gruppo Mediobanca)
• Banca Ucb (Gruppo Bnp Paribas)

Elenco degli istituti di credito che hanno aumentato gli spread applicati ai mutui nel periodo tra il 4 luglio 2008 ed oggi.
• Credem – mutui a tasso fisso (luglio 2008)
• BancoPosta (agosto 2008)
• Ing Direct (settembre 2008)

Elenco degli istituti di credito che hanno diminuito gli spread applicati ai mutui nel periodo tra il 4 luglio 2008 ed oggi.
• Credem – mutui a tasso variabile di durata ventennale (luglio 2008)
• Banca Mediolanum (settembre 2008)

Elenco degli istituti di credito per i quali è previsto un aumento degli spread nei prossimi mesi.
• Barclays (novembre 2008)